Ζωή Μακρυγιάννη, Επιμέλεια
Τα τελευταία χρόνια, η Ελλάδα προσφέρει μια σειρά από φορολογικά κίνητρα για να προσελκύσει εύπορους αλλοδαπούς. Πλέον, η φιλοδοξία της Αθήνας είναι αυτοί οι υπερ-πλούσιοι να ριζώσουν στη χώρα, μεταφέροντας τις οικογένειες, τις επιχειρήσεις τους και δημιουργώντας νέες κοινότητες.
Η είδηση του Σεπτεμβρίου ότι ο δισεκατομμυριούχος διαχειριστής hedge fund, Κρις Ρόκος, εγκαταλείπει το Λονδίνο για την Αθήνα -όπου σχεδιάζει να ιδρύσει γραφείο- προκάλεσε αίσθηση, ειδικά στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου αποτελούσε έναν από τους μεγαλύτερους φορολογούμενους, καταβάλλοντας πέρυσι το ποσό των 330 εκατομμυρίων στερλινών, όπως αναφέρουν σε σχετικό ρεπορτάζ οι Financial Times.
Η Ελλάδα προσπαθεί εδώ και χρόνια να πείσει τους εύπορους αλλοδαπούς να μεταφέρουν τα κεφάλαιά τους στη χώρα. Τώρα, θέλει να φέρουν μαζί τους τις επιχειρήσεις και τις οικογένειές τους. Και αυτή η πολιτική αφήνει ήδη το αποτύπωμά της στην αγορά των πολυτελών ακινήτων.
Το φορολογικό ντόπινγκ και το «Brain Gain»
Από το 2020, η Ελλάδα εισήγαγε μια σειρά φορολογικών κινήτρων για την προσέλκυση νέων φορολογικών κατοίκων:
- Καθεστώς Non-Dom: Προσφέρει σε νέους κατοίκους (με την προϋπόθεση να επενδύσουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ακίνητα, επιχειρήσεις ή κινητές αξίες) κατ’ αποκοπή ετήσιο φόρο 100.000 ευρώ για τα εισοδήματα που αποκτούν στο εξωτερικό.
- Συνταξιούχοι εξωτερικού: Ειδικός συντελεστής φορολόγησης 7% για τα εισοδήματα εξωτερικού για έως και 15 έτη.
- Εργαζόμενοι και επιχειρηματίες: Απαλλαγή κατά 50% από τον φόρο εισοδήματος για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα στην Ελλάδα.
Τα μέτρα σχεδιάστηκαν για να ανατρέψουν το «brain drain» της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, κατά την οποία σχεδόν ένα εκατομμύριο άνθρωποι εγκατέλειψαν τη χώρα, να προσελκύσουν διεθνείς επαγγελματίες και να ενθαρρύνουν ξένες εταιρείες να εγκατασταθούν στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με τον Σάββα Σαββαΐδη, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της Greece Sotheby’s International Realty, οι αγοραστές που αξιοποιούν το καθεστώς non-dom αντιπροσώπευαν σχεδόν το ένα τρίτο του όγκου των συναλλαγών της εταιρείας το 2025 (από σχεδόν μηδενικό ποσοστό πριν το 2024). Πάνω από το 50% αυτών των συναλλαγών αφορούσε κατόχους βρετανικών διαβατηρίων.
Το φετινό καλοκαίρι, η ελληνική κυβέρνηση προχώρησε ακόμη περισσότερο, μειώνοντας τον φορολογικό συντελεστή στο carried interest για διαχειριστές επενδύσεων που μετακομίζουν στην Ελλάδα από το 15% στο 5%, με την προϋπόθεση η ελληνική δομή του ταμείου να δαπανά τουλάχιστον 3 εκατ. ευρώ ετησίως στη χώρα.
«Δεν πρόκειται για 10 ανθρώπους που απλώς ξοδεύουν πολλά χρήματα», εξηγεί στους Financial Times ο Βασίλης Καρατζάς, σύμβουλος του Υπουργού Οικονομικών. «Η προοπτική τους είναι ότι βοηθούν στη δημιουργία ενός οικοσυστήματος και ενός επιχειρηματικού περιβάλλοντος που δεν υπήρχε στη χώρα».
Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, το πρόγραμμα non-dom έχει προσελκύσει περίπου 500 αιτήσεις (οι μισές εκτός Ευρώπης), ενώ σχεδόν 1.500 συνταξιούχοι και 10.000 στελέχη, εργαζόμενοι και επιχειρηματίες έχουν υποβάλει αίτηση υπό άλλα καθεστώτα κινήτρων.
Η μεταμόρφωση της Αθηναϊκής Ριβιέρας: Μεταξύ πολυτέλειας και απώλειας της ταυτότητας
Όλοι αυτοί οι νέοι κάτοικοι χρειάζονται στέγη. Και το πεδίο όπου δοκιμάζεται αυτή η αλλαγή είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα. Στη Γλυφάδα, τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, οι χαμηλές μονοκατοικίες με τους κήπους δίνουν σταδιακά τη θέση τους σε πολυτελή συγκροτήματα διαμερισμάτων με θέα στη θάλασσα, πισίνες και 24ωρη φύλαξη. «Ζω στη Βούλα 30 χρόνια», αναφέρει η Πωλίνα Μπιλλίρη, μεσίτρια με 26ετή εμπειρία. «Το αστικό τοπίο αλλάζει πολύ γρήγορα. Το ένα συγκρότημα διαμερισμάτων είναι ψηλότερο από το άλλο».
Για την Ελένη Παπαδοπούλου, που γεννήθηκε και μεγάλωσε στη Γλυφάδα, η μεταμόρφωση αυτή μοιάζει με αγώνα δρόμου ενάντια στον χρόνο. Μέσω του λογαριασμού της στο Instagram, έχει συγκεντρώσει σχεδόν 700 φωτογραφίες από τις εξαφανισμένες βίλες της περιοχής με την κόκκινη πέτρα και τους ανθισμένους κήπους. «Υπήρχαν μέρες που έβλεπα δύο σπίτια και την επομένη είχαν κατεδαφιστεί», λέει.
Η αλλαγή ξεκίνησε στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας με το πρόγραμμα της Golden Visa. Αρχικά προσφέροντας άδεια διαμονής για επενδύσεις 250.000 ευρώ, το όριο αυξήθηκε στις 500.000 ευρώ το 2023 και στις 800.000 ευρώ το 2024 για τις δημοφιλείς περιοχές. Οι Κινέζοι υπήκοοι κατείχαν 12.700 άδειες διαμονής επενδυτή έως τον Αύγουστο του 2026, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το ήμισυ του συνόλου.
Οι τιμές «καλπάζουν» αλλά παραμένουν ελκυστικές για τα διεθνή πορτοφόλια
Οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα, αφού υποχώρησαν κατά 40% την περίοδο 2008-2017, έχουν σημειώσει αύξηση 85% από το χαμηλότερο σημείο τους, ξεπερνώντας το αιχμηρό τους όριο του 2008 κατά 7% το 2025, ενώ συνεχίζουν να αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με τα προκαταρκτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Παρά την αύξηση, οι μεσίτες επισημαίνουν ότι η παραλιακή Αθήνα παραμένει σχετικά φθηνή σε σύγκριση με άλλες μεσογειακές αγορές.
Σύμφωνα με στοιχεία της Knight Frank, οι τιμές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα κυμαίνονται μεταξύ 6.000 και 10.000 ευρώ ανά τ.μ. -σημαντικά χαμηλότερα από τη Βαρκελώνη (10.000€/τ.μ.), τη Λισαβόνα (11.000€), τη Ρώμη (13.200€), τη Μαδρίτη (15.300€), το Παρίσι (23.200€), το κεντρικό Λονδίνο (26.000€) και το Μονακό (54.000€).
Ωστόσο, στα νεόδμητα πολυτελή έργα της Βούλας και της Γλυφάδας, οι τιμές ξαναγράφουν τους κανόνες:
- Τα νέα συγκροτήματα φτάνουν τις 15.000€ έως 20.000€ ανά τ.μ.
- Σε ορισμένα από τα πιο αποκλειστικά projects, οι τιμές αγγίζουν τις 30.000€ ανά τ.μ.
- Στη Βούλα, διαμέρισμα 200-250 τ.μ. στο νέο περιφραγμένο συγκρότημα Apollo Hills κοστίζει περίπου 2,5 εκατ. ευρώ.
- Στη Βουλιαγμένη, ημιτελής ή νεόδμητη μονοκατοικία 500 τ.μ. με ιδιωτική πισίνα και γυμναστήριο πωλείται έναντι 6,75 εκατ. ευρώ.
Το «μίνι Ντουμπάι» του Ελληνικού
Πάνω από τη μεταμόρφωση της Ριβιέρας δεσπόζει το έργο του Ελληνικού. Ο Αλεξ Μουλάς, εμπορικός διευθυντής του έργου, αναφέρει ότι έχουν ήδη πωληθεί 850-900 από τις 1.300 οικιστικές μονάδες.
Οι Έλληνες αγοραστές αντιπροσωπεύουν το 55%, η ομογένεια το 20-25%, ενώ οι διεθνείς αγοραστές (κυρίως Αμερικανοί, Βρετανοί, Γερμανοί και Ελβετοί) φτάνουν το 40% των πωλήσεων από το 2023 και μετά. Περίπου το ένα τρίτο σκοπεύει να καταστήσει το Ελληνικό κύρια κατοικία του.
Μάλιστα, ο εκπαιδευτικός όμιλος Inspired Education κατασκευάζει διεθνές σχολείο στην περιοχή, το οποίο προγραμματίζεται να ανοίξει τον Σεπτέμβριο του 2028, προκειμένου να καλύψει τις αυξανόμενες ανάγκες των ξένων οικογενειών.
Πρόσκαιροι ένοικοι ή μόνιμοι κάτοικοι;
Παρά τον ενθουσιασμό, το μεγάλο στοίχημα για την Ελλάδα παραμένει αν αυτοί οι εύποροι μετανάστες θα μείνουν μόνιμα στη χώρα.
Μια μητέρα που μετακόμισε με την οικογένειά της από το Βερολίνο στη Βούλα αναφέρει στους FT ότι, παρά την ανώτερη ποιότητα ζωής και τη θάλασσα, το κόστος διαβίωσης είναι 20% υψηλότερο από τη Γερμανία (λόγω ενοικίων, ιδιωτικών σχολείων και ρεύματος), ενώ η γραφειοκρατία παραμένει αγκάθι. «Είναι περισσότερο ένα πείραμα 3 έως 5 ετών παρά μια μόνιμη μετακόμιση», εξομολογείται.
Όπως καταλήγει η Ελίνα Φιλίππου από τη νομική εταιρεία Zepos & Yannopoulos, τα φορολογικά κίνητρα από μόνα τους δεν αρκούν: «Χρειάζονται περισσότερα καλά ακίνητα για γραφεία και κατοικίες, καθώς και περισσότερα ξένα σχολεία. Η προσέλκυση είναι μόνο το πρώτο βήμα. Το στοίχημα είναι να τους κρατήσουμε εδώ».
